まずはじめに、お客様の不動産売却についての理由をお伺いします。今まで大切にお住まいになってきた不動産の売却には様々な理由があると
思いますが、お客様のお話をじっくりとお聞きし、どのようにご売却を進めていくのがいいかご相談いたします。
まずは査定をし、おおよその売却価格を把握しましょう。そして資金計画を立てた上で物件探しをされると良いでしょう。
お引渡しまでのスケジュールは事前に担当者と打ち合わせをいたします。
売却金額が決定し、購入資金にあてられる金額が明確になるので、購入物件の資金計画・今後のスケジュールが立てやすい。
売却を急ぐ必要がないので、価格などの面でもある程度余裕を持って売却できる。
ご希望の条件にあった新居を、じっくり探すことができる。
仮住まいなどの余計な費用がかからず、
引渡し・引越しもスムーズに行える。
住宅の売却が決まると、買主に不動産を引渡す日までに新居を探し購入手続を進めることになる。
新居がなかなか決まらない場合、現居の引渡し日には引越しをし、仮住まいをする必要があるので、引越し手間や仮住まいの出費が余分にかかる場合がある。
新居の引渡しまでに今までの住宅を売却できない場合、
ダブルローンになる場合が考えられる。
なかなか売却できない場合、価格の面で調整をとる必要が出てくる可能性が高くなる。
デメリットを補うシステム（買い取り保証）
売却物件・購入物件の総額で調整が取れれば一定期間売却活動をして、売却できない場合は当社買取保証を利用することもできます。
※買取保証制度のしくみなど詳しくは担当者までお気軽にお問合せください。
セレクトハウジングの営業スタッフが売却物件の査定をして、調査報告書をお渡しします。
セレクトハウジングでは売却希望物件を様々な角度から検証し、チェックするとともに
最新の不動産価格の動向をベースに適正価格を算出いたします。もちろん査定は無料です。
- 建物の印象、部屋の印象、汚れの確認
- 各部屋の状況、収納量の確認
- 建て付け、基礎や外壁のひび、雨漏りなど構造の確認
- 近隣の空き地、隣接建物の状況の確認や建築予定の確認
- 交通量の確認
- 騒音、臭気、周辺の嫌悪施設などの確認
- ゴミ置場の確認
- リフォームの状況、室内の汚れ状況などの確認
- 駐車場の有無
- 境界や越境などの確認
- 埋設物の確認(隣地の上下水道管が埋設されているケースも)
- 隣道状況、道路種類の確認
- 日当たりの確認、風通しの確認
- 建物の全体の印象や修繕の実施状況
- エントランス、ポスト、廊下や駐輪場などの共用スペースの状況
- 近隣の空き地、隣接建物の状況の確認や建築予定の確認
- ゴミ置場、収集日の確認
- リフォームの状況、必要性の確認、汚れの状況
- 手すりや段差などがバリアフリーかどうか
- セキュリティの状況
- 床暖房やエアコンなどの設備の状況
- 管理規約の確認
- リフォームの制限、ペットの飼育、ピアノ使用制限など
- 駐車場の空き状況
- 管理会社、管理員、管理状況の確認
- 管理費や修繕積立金額の滞納の有無
- 長期修繕計画の内容
- 役所調査
用途地域の確認、建築、法令上の制限、公道・私道など道路の種類や幅員、電気・上下水道・ガスなどの設備の状況などを確認します。 - 法務局調査
法務局では、登記等謄本をもとに、主に所有者、地目、地積、持分、抵当権、近隣所有者などの確認を行います。
また、公図や地積測量図などを用いて隣地との境界、道路との境界などの確認をします。 - 市場調査
類似する売出中の物件を調査して、売出価格の参考にします。例えば、購入希望者が比較する条件の近い売出物件の状況把握、
その物件の売出期間など、さまざまな情報を考慮した上で、最適な売出価格のご提案をいたします。 - 成約価格の事例
実際に成約に至った価格を調査し、成約見込み価格を算出します。
不動産売却のご相談、価格査定の後、お客様が不動産売却をセレクトハウジングにご依頼いただくことに
なりましたら、セレクトハウジングと媒介契約を結んでいただきます。
媒介契約の形態は、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つがあります。
お客様にそれぞれの特徴をご理解いただいた上で、決定していただきます。
- 1.国土交通大臣の指定する指定流通機構（レインズ ※）への物件登録：5日以内の登録が必要。
- 2.不動産会社の売主に対する売却活動の業務状況報告：1週間に1回以上文書で報告しなくてはならない。
- 3.特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することはできない。
- 4.売主は自ら見つけた購入希望者と直接売買の契約を締結できない。
- 1．国土交通大臣の指定する指定流通機構（レインズ ※）への物件登録：7日以内の登録が必要。
- 2．不動産会社の売主に対する売却活動の業務状況報告：1週間に1回以上文書で報告しなくてはならない。
- 3．特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することはできない。
- 4．売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができる。
- 1．国土交通大臣の指定する指定流通機構（レインズ ※）への物件登録：登録の義務はなし。
- 2．不動産会社の売主に対する売却活動の業務状況報告：業務報告の義務はなし。
- 3．売主は複数の仲介業者に重ねて媒介契約を依頼することができる。
- 4．売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができる。
※レインズとは？？
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステム。
オンラインで結ばれている多数の会員不動産会社間で情報交換を行うシステムなので、レインズに登録することで契約の相手方を広く探索することができます。
逆に買主は、複数の業者にまわらなくても1つの会員会社に問い合わせれば、登録物件はすべて把握できる仕組みになっています。
セレクトハウジングでは、多くのお客様に物件をご覧いただき、売却の機会が増えるよう、
様々な媒体で宣伝広告を展開しております。お客様とご相談の上、広告活動を決定してまいります。
手入れの行き届いた物件と売主様のお人柄は、買主様のご購入動機の大きな一要因となりますので、下記項目をチェックしてみてください。
- 家の周りにごみなどが落ちておらず整然としているか
- 壁紙やカーペットにしみがないか
- 襖や障子に穴が開いていないか
- 居室の照明は明るいか
※案内時は全室照明を付けておいていただくことをお勧めします。
- ペットやタバコの臭いは大丈夫か
- 浴室・洗面所にカビが生えていないか
- キッチンは清潔にされているか
|
大手有名不動産サイトへ無料で掲載！国内最大級の不動産ポータルサイト 不動産☆連合隊、Yahoo!不動産、at home web、ホームズ、スーモに無料で掲載！ |
|---|---|
|
大阪府内の不動産ネットワークを活用！ 不動産流通機構（レインズ）へ物件を登録！ご売却の依頼をいただきました物件は、売却物件情報として「（財）近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）」に登録いたします。 |
|
物件情報をセレクトハウジングの既存のお客様へ即時紹介！セレクトハウジングの既存のお客様に、お預かりした物件をメール・郵送など物件の特徴がわかりやすく紹介された資料にて |
|
成約率がグンとアップ！ オープンハウスの開催！ご購入希望のお客様が気軽に来場できるオープンハウスは効果的な方法のひとつです。チラシ掲載やホームページへの掲載によって |
|
近隣住戸へのポスティング！物件ご購入希望のお客様はご近所におみえになる可能性が高いため、物件をお預かりしましたら、 |
|
新聞折り込みチラシへ掲載！毎月5万部のチラシを市内に新聞折込しております。幅広くお客様を求めるのに効果的です。※ご希望の方のみ。 |
|
早期に現金化したい方にはセレクトハウジングの買取システム！詳しくはセレクトハウジング営業スタッフまでお気軽にお問合せください。 |
不動産購入を希望されるお客様が見つかり、売却条件、お引渡しの時期などについて合意に達した時点で、不動産売買契約のお手続きを進めます。
セレクトハウジングは売主様、買主様双方の間に立って連絡や調整を行い、買主様への重要事項説明、契約の締結、手付金の受領などの
諸手続きを法律に基づいて処理を進めます。
契約が締結された時点で、売主様・買主様双方の権利・義務が確定し、以降その権利・義務を遂行する準備に移ります。
- 認印
- 契約印紙代
- 仲介手数料の半金（別途消費税及び地方消費税が必要です）
- 設備表
- 物件状況等報告書
- 本人確認ができる書類（運転免許証、パスポート、健康保険証など）
物件のお引渡し日までに、借入金のご返却・抵当権の抹消手続き・各種書類の準備・お引越しをしなければなりません。
お引渡しまでスムーズに運ぶように担当者がしっかりサポートします。
またお引越しに関しては、提携のお引越しサービスなどのご紹介にて割引が受けられますのでよろしければご利用ください。
- 公共料金やお役所の手続き、カード・運転免許証の住所変更などもお忘れなく。
契約に定めました内容で物件のお引渡しを行います。 残代金の受領と同時に物件（鍵）のお引渡しを行い、すべて完了となります。
いよいよ物件の残代金決済・お引渡しです。残代金の授受・鍵のお引渡しを行い、当日中に法務局に所有権移転登記などの申請を行うため、
決済は平日の午前中に行うのが一般的です。
決済に先立ち、売主様・買主様立会いによる物件の最終確認を
現地にて行います。境界の確認や設備表などにもとづき、
契約書に定めた通りにお引渡しが行われるか確認します。
所有権移転登記の申請に必要な書類を司法書士が確認します。
※ローンが残っている場合
ご売却物件に住宅ローンなどの抵当権がついている場合、
残りの債務を一括返済して、抵当権を抹消しておかなければなりません。
買主様から売主様に残代金を支払います。預金小切手で授受するケースもありますが、買主様が住宅ローンを利用する場合などは、金融機関に集まり振込で残代金を授受するケースがほとんどです。残代金授受の完了と同時に、所有権移転、抵当権の抹消などの登記申請を司法書士に委任します。
固定資産税や管理費など（マンションの場合）の精算を行います。
お引渡し前日までは売主様の負担、当日からは買主様の負担として
日割りで精算を行うのが一般的です。
残代金の受領と同時に、物件（鍵）をお引渡します。
玄関の鍵だけでなく、勝手口、門扉、その他の鍵などをすべて渡します。
お引渡しが完了した証として、売主・買主双方で
「引渡し完了確認書」を取り交わし、売買契約のすべてが完了したことを確認します。
マンションの管理規定や分譲時のパンフレット、エアコン、
給湯器など付帯する設備については、取扱説明書なども買主様に
お渡ししましょう。
不動産会社への仲介手数料、司法書士へ報酬などの支払いを
済ませます。
- 権利証
- ご実印
- 印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
- 固定資産税納税通知書
- 仲介手数料の残金
- 登記費用（抵当権抹消登記・住所変更登記など）
- 物件の鍵
- その他（管理規約・パンフレットなど）
- お引渡し前にお部屋のお掃除をして、買主様に気持ちよくお引渡しができるようにしておきましょう。
- 買主様に引渡すパンフレット、取扱説明書、保証書などを整理しておきましょう。
- 印鑑証明書などは早めに取得しておきたいものです（ただし有効期限3ヶ月）。
- 決済時に必要な権利書もお忘れなく。
セレクトハウジングの営業スタッフが売却物件の査定をして、調査報告書をお渡しします。
セレクトハウジングでは売却希望物件を様々な角度から検証し、チェックするとともに
最新の不動産価格の動向をベースに適正価格を算出いたします。もちろん査定は無料です。